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Forums Questions-réponses

Remboursement anticipé de la dette hypothécaire

Dimanche 26 Septembre 2010

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Bonjour Monsieur,

Je possède une maison et j'ai signé un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe en 2009 pour dix ans. J'ai entendu parler d'une indemnité à payer si je voulais rembourser plus tôt qu'à l'échéance.
Qu'est-il exactement? Merci de me renseigner svp.

Avec mon cordial salut.
Andrea Tenacci
 Raphaël Dougoud
Lundi 27 Septembre 2010

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Merci de votre demande.

Oui, en effet, soyez très attentif à ce point particulier du contrat de prêt hypothécaire : lorsqu'un débiteur hypothécaire demande le remboursement anticipé de son emprunt, la banque, se basant sur les conditions générales y relatives, calcule une indemnité de résiliation anticipée égale à la perte de revenu calculée par différence entre le manque à gagner au niveau des intérêts et le gain que rapportera le montant remboursé, que la banque va placer sur le marché des capitaux.

Exemple
Emprunt : frs 100'000.-- en 2006, échéance à 10 ans. Taux d'intérêt fixe : 3.7%.
Demande de remboursement anticipé en 2009, soit 7 ans avant l'échéance. Intérêt perdu depuis octobre 2009 jusqu'à la fin du contrat : frs 23'400.-- d'intérêt.
Calcul par la banque du revenu pouvant provenir du placement sur le marché des capitaux à 1.75% : frs 11'000.-- environ.
Indemnité facturée : frs 23'400.-- moins frs 11'000.-- = frs 12'400.--

Les stratégies

Les indemnités pour résiliation anticipée peuvent atteindre des montants très importants. Face à cette situation, il existe deux grandes stratégies, mais elles ne fonctionneront pas à tous les coups :

1. convaincre l'acheteur de reprendre le prêt hypothécaire jusqu'à son échéance. Cette solution fonctionnera facilement si le taux du prêt est inférieur au taux actuel. Or, ils n'ont cessé de baisser ces dernières années... Les taux fixes à dix ans sont actuellement au-dessous de 3%, et il serait donc difficile de décider l'acquéreur à reprendre un crédit antérieur. On peut toutefois choisir de lier obligatoirement l'achat du bien immobilier à la reprise de l'emprunt hypothécaire et de la cédule hypothécaire. Les frais de notaire que l'acheteur économisera avec la reprise de la cédule peuvent alors servir d'argument pour le convaincre de reprendre un emprunt dont le taux fixe est légèrement supérieur au taux actuel.

2. se renseigner auprès de sa banque sur le montant à payer en cas de remboursement anticipé, puis d'ajouter cette somme au prix de vente initialement prévu. Cette stratégie a toutefois ses limites, car le prix de vente sera trop élevé si l'on répercute une somme importante.

Déductible des impôts

Certains cantons permettent de déduire des impôts l'indemnité de résiliation anticipée. En Suisse romande, c'est le cas de Fribourg, Genève, Valais et Vaud ainsi que du Jura bernois. A Neuchâtel, la déduction n'est possible que si le prêt est reconduit, c'est-à-dire lorsqu'un prêt remboursé est remplacé par un autre à des conditions plus favorables. Dans le Jura, l'indemnité n'est pas déductible.