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Forums Questions-réponses

Propriétaire face à sa retraite professionnelle

Lundi 1 Novembre 2010

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Bonjour Monsieur Dougoud,

Un membre de ma famille va bientôt prendre sa retraite et au cours d'un repas de famille, nous avons parlé des impacts financiers de cette retraite. Je lui ai donné quelques indications mais j'aimerais en savoir plus pour compléter ma réponse à cette personne.

Vous seriez aimable de me donner un coup de main svp.
Merci beaucoup.

Daniel Clément
 Raphaël Dougoud
Lundi 1 Novembre 2010

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Merci de votre demande.

Vous avez raison : se préoccuper de sa retraite pour un privé, c'est comme se préoccuper du futur de son entreprise en se posant des questions essentielles touchant à ses résultats financiers. Pour le(la) futur-e retraité-e, plusieurs questions sont à l'ordre du jour :

  • l'habitat actuel correspondra-t-il encore aux besoins et priorités après la retraite?
  • sera- t-il financièrement supportable ?
  • comment peut-on réduire les coûts du logement ?
  • le partenaire qui vivra le plus longtemps pourra-t-il se permettre de conserver le logement ?

Raisons d'une grande prudence avec l'amortissement des hypothèques à la retraite

  • moins de disponibilités pour financer des grands besoins privés : changement de voiture, grand voyage, rénovation de la maison, faire une avance sur héritage. Il est donc important de conserver une trésorerie conséquente pour faire face à des besoins futurs.
  • refus catégorique de la banque en cas de nouvelle demande d'emprunt ou d'augmentation de l'existant à cause de la charge hypothécaire qui pourrait ne plus être en adéquation avec le revenu régulier.
  • plus d'impôts à payer puisque les intérêts passifs sur l'emprunt diminuent en cas de remboursement. D'un point de vue fiscal, l'hypothèque ne devrait donc pas être remboursée au-delà du montant qui fait que les intérêts hypothécaires sont au moins aussi élevés que la valeur locative sous déduction des frais d'entretien de l'immeuble.
  • renoncement aux revenus que pourrait nous procurer ce capital s'il était investi autrement. Ceci n'entre toutefois en ligne de compte que si le revenu des investissements, impôts et frais déduits, est supérieur au coût de l'hypothèque, net d'impôts. Une hypothèque à 4.0% par exemple coûte en fait 3.0% après déduction de l'épargne d'impôt, calculée avec un taux marginal de 25 %. Un investissement financier doit donc rapporter plus de 3.0 % pour qu'il soit plus rentable que l'amortissement de l'hypothèque.

Bien contrôler les délais de résiliation des hypothèques

Si l'on souhaite rembourser partiellement son hypothèque à la retraite, il faut la dénoncer à temps. Le délai de résiliation des hypothèques variables peut aller jusqu'à six mois. Les hypothèques fixes et celles du marché monétaire peuvent généralement être dénoncées seulement à l'échéance du contrat, si l'on ne veut pas y perdre. Le remboursement anticipé d'une hypothèque fixe peut facilement coûter quelques dizaines de milliers de francs.

Economiser des milliers de francs

Le choix de la stratégie hypothécaire exerce une grande influence sur la charge d'intérêts : le bon modèle permet de réaliser des économies de plusieurs dizaines de milliers de francs au cours des ans. Le choix de la banque peut aussi y contribuer.

Choisir son habitat futur est une question capitale

Il faut aussi se demander si la maison correspondra encore aux besoins à la retraite. Une mobilité réduite et des problèmes de santé peuvent en faire une charge. Déménager à temps dans un appartement adapté à la vieillesse peut améliorer la qualité de vie.

Assurer la sécurité financière du survivant

Ce qui est important, c'est la sécurité financière du conjoint survivant. La veuve ou le veuf a bien un droit privilégié sur la maison commune. Dans la plupart des cas, elle ne lui appartient toutefois pas entièrement, mais en copropriété avec la communauté d'héritiers, à laquelle participent les enfants.

Faute de disposition spécifique à ce sujet, les enfants ont droit à 50 % de la fortune de la succession de leur parent décédé. S'ils insistent pour recevoir le versement correspondant, le conjoint survivant peut se trouver en sérieuse difficulté financière, tout particulièrement si la maison constitue une part importante de la fortune. Le conjoint survivant peut alors être obligé de vendre la maison.

Si le conjoint n'est pas en position de verser le montant dû aux autres héritiers, il peut légalement demander le bénéfice de l'usufruit ou le droit d'habiter la maison. Mais même dans ce cas, il se peut que la charge financière de la maison soit trop importante. Car le conjoint survivant doit aussi être en mesure d'assurer l'entretien et de verser les intérêts hypothécaires s'il est au bénéfice de l'usufruit. A cela s'ajoute d'autres contraintes : l'usufruitier n'a ni le droit de vendre la maison ni celui d'augmenter l'hypothèque s'il est en proie à des difficultés financières.

Protéger le plus possible le conjoint survivant

Il est souvent possible d'éviter la vente de la maison si les conjoints s'assurent mutuellement, au mieux, en concluant un contrat de mariage ou en rédigeant un testament ou un pacte successoral.

La personne sans conjoint survivant devrait déterminer dans un testament ou un pacte successoral à qui il désire que la maison revienne. C'est important. Les héritiers ont souvent de la peine à s'entendre pour décider si la maison doit être vendue ou louée, leurs idées sur son prix divergent fortement, ou plusieurs d'entre eux souhaitent reprendre la maison. Ce qui conduit fréquemment au tribunal, et au pire à la vente forcée de la maison. Une telle situation ne sert les intérêts de personne.