http://www.futuris.ch/ fr 2012-02-07T11:34:58+01:00 46.8166656 6.9333334 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-499088 Sun, 05 Dec 2010 04:04:44 +0100 fr Raphaël Dougoud
Contrairement au droit d'emption qui accorde à l'acheteur le droit in fine de déclencher la vente que le propriétaire ne peut refuser, le droit de préemption est le droit de préférence accordé par le propriétaire à une autre personne, pour acheter un bien immobilier, mais seulement au cas où ce propriétaire déciderait de vendre le bien. Le prix et les conditions d'exercice peuvent être fixés dans la convention, auquel cas celle-ci doit faire l’objet d’un acte notarié. Ce droit peut lui aussi être annoté au registre foncier. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Le-droit-de-preemption_m101047.html?id_message=499088 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-488919 Mon, 01 Nov 2010 15:58:30 +0100 fr Raphaël Dougoud
La loi

• le droit matrimonial détermine ce qui entre dans la succession.

• le droit des successions en règle le partage.

• avec son conjoint, on peut fixer par contrat de mariage ce qui doit faire partie de la succession : comprendra-t-elle les biens propres ou seulement l'ensemble des acquêts communs?

• et les conjoints peuvent régler la succession par testament ou pacte successoral en prenant bien soin de respecter les réserves des héritiers légaux.

Attention : dans un grand nombre de successions, le partenaire survivant serait obligé de vendre la maison s'il devait payer leur part aux autres héritiers. L'aide d'un expert peut souvent éviter cette issue.

La volonté des conjoints

La grande majorité des conjoints souhaite en premier lieu des mesures qui favorisent le conjoint survivant, le mettent à l'abri des problèmes financiers. Et ensuite, laisser à leurs enfants.

Voir également
Travailler dur ... mais qui va hériter de mes efforts et combien?!

]]> http://www.futuris.ch/forum/Regler-sa-succession-avant-sa-retraite_m98999.html?id_message=488919 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-488899 Mon, 01 Nov 2010 13:43:05 +0100 fr Raphaël Dougoud
Vous avez raison : se préoccuper de sa retraite pour un privé, c'est comme se préoccuper du futur de son entreprise en se posant des questions essentielles touchant à ses résultats financiers. Pour le(la) futur-e retraité-e, plusieurs questions sont à l'ordre du jour :

• l'habitat actuel correspondra-t-il encore aux besoins et priorités après la retraite?

• sera- t-il financièrement supportable ?

• comment peut-on réduire les coûts du logement ?

• le partenaire qui vivra le plus longtemps pourra-t-il se permettre de conserver le logement ?

Raisons d'une grande prudence avec l'amortissement des hypothèques à la retraite

• moins de disponibilités pour financer des grands besoins privés : changement de voiture, grand voyage, rénovation de la maison, faire une avance sur héritage. Il est donc important de conserver une trésorerie conséquente pour faire face à des besoins futurs.

• refus catégorique de la banque en cas de nouvelle demande d'emprunt ou d'augmentation de l'existant à cause de la charge hypothécaire qui pourrait ne plus être en adéquation avec le revenu régulier.

• plus d'impôts à payer puisque les intérêts passifs sur l'emprunt diminuent en cas de remboursement. D'un point de vue fiscal, l'hypothèque ne devrait donc pas être remboursée au-delà du montant qui fait que les intérêts hypothécaires sont au moins aussi élevés que la valeur locative sous déduction des frais d'entretien de l'immeuble.

• renoncement aux revenus que pourrait nous procurer ce capital s'il était investi autrement. Ceci n'entre toutefois en ligne de compte que si le revenu des investissements, impôts et frais déduits, est supérieur au coût de l'hypothèque, net d'impôts. Une hypothèque à 4.0% par exemple coûte en fait 3.0% après déduction de l'épargne d'impôt, calculée avec un taux marginal de 25 %. Un investissement financier doit donc rapporter plus de 3.0 % pour qu'il soit plus rentable que l'amortissement de l'hypothèque.

Bien contrôler les délais de résiliation des hypothèques

Si l'on souhaite rembourser partiellement son hypothèque à la retraite, il faut la dénoncer à temps. Le délai de résiliation des hypothèques variables peut aller jusqu'à six mois. Les hypothèques fixes et celles du marché monétaire peuvent généralement être dénoncées seulement à l'échéance du contrat, si l'on ne veut pas y perdre. Le remboursement anticipé d'une hypothèque fixe peut facilement coûter quelques dizaines de milliers de francs.

Economiser des milliers de francs

Le choix de la stratégie hypothécaire exerce une grande influence sur la charge d'intérêts : le bon modèle permet de réaliser des économies de plusieurs dizaines de milliers de francs au cours des ans. Le choix de la banque peut aussi y contribuer.

Choisir son habitat futur est une question capitale

Il faut aussi se demander si la maison correspondra encore aux besoins à la retraite. Une mobilité réduite et des problèmes de santé peuvent en faire une charge. Déménager à temps dans un appartement adapté à la vieillesse peut améliorer la qualité de vie.

Assurer la sécurité financière du survivant

Ce qui est important, c'est la sécurité financière du conjoint survivant. La veuve ou le veuf a bien un droit privilégié sur la maison commune. Dans la plupart des cas, elle ne lui appartient toutefois pas entièrement, mais en copropriété avec la communauté d'héritiers, à laquelle participent les enfants.

Faute de disposition spécifique à ce sujet, les enfants ont droit à 50 % de la fortune de la succession de leur parent décédé. S'ils insistent pour recevoir le versement correspondant, le conjoint survivant peut se trouver en sérieuse difficulté financière, tout particulièrement si la maison constitue une part importante de la fortune. Le conjoint survivant peut alors être obligé de vendre la maison.

Si le conjoint n'est pas en position de verser le montant dû aux autres héritiers, il peut légalement demander le bénéfice de l'usufruit ou le droit d'habiter la maison. Mais même dans ce cas, il se peut que la charge financière de la maison soit trop importante. Car le conjoint survivant doit aussi être en mesure d'assurer l'entretien et de verser les intérêts hypothécaires s'il est au bénéfice de l'usufruit. A cela s'ajoute d'autres contraintes : l'usufruitier n'a ni le droit de vendre la maison ni celui d'augmenter l'hypothèque s'il est en proie à des difficultés financières.

Protéger le plus possible le conjoint survivant

Il est souvent possible d'éviter la vente de la maison si les conjoints s'assurent mutuellement, au mieux, en concluant un contrat de mariage ou en rédigeant un testament ou un pacte successoral.

La personne sans conjoint survivant devrait déterminer dans un testament ou un pacte successoral à qui il désire que la maison revienne. C'est important. Les héritiers ont souvent de la peine à s'entendre pour décider si la maison doit être vendue ou louée, leurs idées sur son prix divergent fortement, ou plusieurs d'entre eux souhaitent reprendre la maison. Ce qui conduit fréquemment au tribunal, et au pire à la vente forcée de la maison. Une telle situation ne sert les intérêts de personne. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Proprietaire-face-a-sa-retraite-professionnelle_m98983.html?id_message=488899 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-487752 Wed, 27 Oct 2010 17:37:55 +0200 fr Raphaël Dougoud
Vous m'avez expliqué que vos parents vous ont fait don d’une somme d’argent il y a quelques années. Ils sont maintenant décédés et vos frères et soeurs demandent que ce montant soit ajouté à la succession et vous me demandez s'ils ont raison de le faire?

La réponse est oui. Selon l’article 626 du Code civil, certains héritiers sont tenus de ramener, au moment de la succession, les donations ou autres avantages (financiers ou en nature) qu’ils ont reçus du vivant de la personne décédée. Cela s’appelle une donation «rapportable». Une donation est ainsi rapportable dans le cas où il s’agit d’une avance sur l’héritage. Cela ne concerne donc que les héritiers légaux (enfants, parents en ligne directe). Au moment du partage de la succession, ce montant doit être ajouté à la masse successorale, puis partagé entre tous les héritiers.

Or, un avantage reçu du vivant de la personne décédée est présumé être une avance sur l’héritage, donc rapportable si rien n’en a été convenu autrement et s’il s’agit d’une dotation, c’est-à-dire une somme destinée à créer, assurer ou améliorer l’existence du bénéficiaire. Tel serait par exemple le cas d’une aide apportée à un fils pour ouvrir un commerce.

Dans certains cas, la présomption est inversée: les cadeaux de mariage ou les frais engagés pour la formation ne sont ainsi pas considérés comme rapportables, sauf si le contraire a été expressément prévu. Il convient donc d’être particulièrement prudent et de régler par écrit et à l’avance le sort des versements faits à des héritiers légaux. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Avance-sur-heritage_m98747.html?id_message=487752 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-479542 Mon, 27 Sep 2010 16:37:01 +0200 fr Raphaël Dougoud
1. le père a un fils de son premier mariage avec lequel il est en froid. Il y a trois possibilités concernant ce fils-là avec son père : a. lui proposer un pacte abdicatif non onéreux, ce qui veut dire que ce fils abandonnerait son statut d'héritier du père sans aucun héritage ultérieur du tout de la part du père (très difficile dans les faits car je connais peu de personnes dont les yeux ne brillent pas à la perspective de recevoir gratuitement de l'argent), b. lui proposer un pacte abdicatif à titre onéreux : idem que a. mais le père proposerait un chèque à ce fils contre l'abandon de son statut d'héritier. Le calcul du montant de ce chèque est soit donné au feeling du père, soit calculé selon les données réelles du futur héritage que pourrait faire le fils au décès de son père, cela exige des compétences financières indéniables et pourrait de toute manière être contesté par ledit fils qui in fine n'accepterait pas la proposition ... à moins qu'il est besoin d'argent frais tout de suite par exemple pour financer l'achat d'une maison ou faire face à ses obligations financières de son ménage, c. ce fils-là reçoit l'héritage de son père au même titre que sa fille du second lit. Le père peut favoriser cette fille-là mais il devra tout de même accorder à son fils sa réserve héréditaire. En clair, à son décès et si le père décédait avant la mère, le père doit donner au minimum 1/4 (4/16) à sa femme (la mère) et 3/8 (6/16) aux enfants, reste donc 6/16 qu'il peut donner à qui il veut. Posons l'hypothèse que le père peut et veut favoriser la fille du second lit et lui accorde donc ces derniers 6/16. In fine, la mère recevrait 4/16 (25%), le fils du père 3/16 (18.75%) et sa fille du second lit 9/16 (18.75% + 37.5% = 56.25%). Total 16/16 (100%). Comme vous le constatez, le fils et la fille du premier mariage de la mère n'héritent de rien au décès du père, décédé en premier. Attention : les parents doivent établir un pacte successoral ou chacun un testament olographe s'ils souhaitent favoriser la fille du second lit à leur décès. Si le père le voulait et si les raisons étaient fortes pour le faire, le père pourrait imaginer aussi exhéréder son fils (le déshériter si vous voulez) mais alors là, il faut être prudent car ce fils-là pourrait attaquer l'acte de son père en justice pour obtenir son héritage malgré tout.

2. si la mère décédait avant le père, le même processus serait appliqué : 1/4 à son mari (le père), 3/8 aux enfants, quotité disponible de 3/8 à qui elle veut. En clair, si la mère veut favoriser sa fille du second lit: 25% au père, 12.5% à son fils, 12.5% à sa fille du premier mariage, à sa fille du second lit 12.5% provenant de sa réserve héréditaire + 37.5% de la quotité disponible = 50%. Total 100%. Comme vous le constatez, le fils (du père!) n'hérite de rien au décès de la mère, décédée en premier.

3. vous constatez que le conjoint survivant (la mère après le décès du père en premier, ou le père après le décès de la mère en premier) hérite au minimum de 25% de la masse successorale calculée. Qui va entrer dans le patrimoine du conjoint survivant. Quand le tour viendra que ce second conjoint décède à son tour, la totalité du patrimoine viendra à la famille de ce second conjoint. En clair pour la fille du second lit: si le père décédait en dernier, la masse successorale sera partagée entre son fils du premier mariage et sa fille du second mariage (réserve héréditaire de 3/4 (75%), quotité disponible 1/4 (25%). Si le père veut favoriser sa fille par testament bien sûr, son fils recevrait 3/8 (37.5%) et sa fille 3/8 + 2/8 = 5/8 (62.5%) de la masse successorale = 100%. Si la mère décédait en dernier et si la mère veut favoriser par testament (réserve héréditaire de 3/4, quotité disponible 1/4), son fils recevrait 1/4 (25%), sa fille du premier mariage 1/4 (25%), la fille du second lit 1/4 + 1/4 (50%). ]]> http://www.futuris.ch/forum/Comment-les-parents-peuvent-ils-favoriser-l-un-de-leurs-heritiers_m96990.html?id_message=479542 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-479434 Mon, 27 Sep 2010 05:41:36 +0200 fr Raphaël Dougoud
Oui, en effet, soyez très attentif à ce point particulier du contrat de prêt hypothécaire : lorsqu'un débiteur hypothécaire demande le remboursement anticipé de son emprunt, la banque, se basant sur les conditions générales y relatives, calcule une indemnité de résiliation anticipée égale à la perte de revenu calculée par différence entre le manque à gagner au niveau des intérêts et le gain que rapportera le montant remboursé, que la banque va placer sur le marché des capitaux.

Exemple
Emprunt : frs 100'000.-- en 2006, échéance à 10 ans. Taux d'intérêt fixe : 3.7%.
Demande de remboursement anticipé en 2009, soit 7 ans avant l'échéance. Intérêt perdu depuis octobre 2009 jusqu'à la fin du contrat : frs 23'400.-- d'intérêt.
Calcul par la banque du revenu pouvant provenir du placement sur le marché des capitaux à 1.75% : frs 11'000.-- environ.
Indemnité facturée : frs 23'400.-- moins frs 11'000.-- = frs 12'400.--

Les stratégies

Les indemnités pour résiliation anticipée peuvent atteindre des montants très importants. Face à cette situation, il existe deux grandes stratégies, mais elles ne fonctionneront pas à tous les coups :

1. convaincre l'acheteur de reprendre le prêt hypothécaire jusqu'à son échéance. Cette solution fonctionnera facilement si le taux du prêt est inférieur au taux actuel. Or, ils n'ont cessé de baisser ces dernières années... Les taux fixes à dix ans sont actuellement au-dessous de 3%, et il serait donc difficile de décider l'acquéreur à reprendre un crédit antérieur. On peut toutefois choisir de lier obligatoirement l'achat du bien immobilier à la reprise de l'emprunt hypothécaire et de la cédule hypothécaire. Les frais de notaire que l'acheteur économisera avec la reprise de la cédule peuvent alors servir d'argument pour le convaincre de reprendre un emprunt dont le taux fixe est légèrement supérieur au taux actuel.

2. se renseigner auprès de sa banque sur le montant à payer en cas de remboursement anticipé, puis d'ajouter cette somme au prix de vente initialement prévu. Cette stratégie a toutefois ses limites, car le prix de vente sera trop élevé si l'on répercute une somme importante.

Déductible des impôts

Certains cantons permettent de déduire des impôts l'indemnité de résiliation anticipée. En Suisse romande, c'est le cas de Fribourg, Genève, Valais et Vaud ainsi que du Jura bernois. A Neuchâtel, la déduction n'est possible que si le prêt est reconduit, c'est-à-dire lorsqu'un prêt remboursé est remplacé par un autre à des conditions plus favorables. Dans le Jura, l'indemnité n'est pas déductible. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Remboursement-anticipe-de-la-dette-hypothecaire_m96918.html?id_message=479434 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-474100 Fri, 03 Sep 2010 13:15:06 +0200 fr Raphaël Dougoud
Les entrepreneurs ont tendance à remettre leur succession aux calendes grecques. Ils prennent ainsi des risques pour leur prévoyance professionnelle, mais aussi pour la survie de leur entreprise. Il s'agit donc d'organiser à temps la transmission de l'entreprise.

La Suisse perd chaque année près de 20'000 places de travail parce que des successions ont été mal ou pas du tout planifiées. La raison principale est que cette question de transmission successorale est longtemps repoussée, jusqu'à ce qu'il soit finalement trop tard. La recherche d'un repreneur convenable est souvent plus difficile que prévu, surtout lorsqu'aucun membre de la famille malgré ses capacités ne souhaite reprendre l'entreprise.

Si la transmission doit se faire à un repreneur étranger au cercle familial, il faut rendre l'entreprise attrayante pour un acheteur. Pour en améliorer la rentabilité, les secteurs non rentables doivent être assainis ou liquidés. A cela s'ajoute parfois la nécessité de modifier la forme juridique de la société, par exemple en passant d'une société individuelle à une société anonyme, en tenant compte de délais fiscaux qui peuvent durer plusieurs années. Il faut parfois aussi transférer des actifs inutiles à l'exploitation - comme une maison de vacances ou des réserves financières superflues - dans la fortune privée, à des conditions fiscales aussi favorables que possible.

Jusqu'à récemment, certains processus de transmission n'étaient pas lancés, ou ne l'étaient que timidement, à cause des aspects fiscaux. Les impôts et charges sociales engloutissent fréquemment plus de la moitié du produit de la vente. En outre, on ne savait pas toujours quand quel impôt était dû.

Le nouveau traitement fiscal allège

Dès 2007, la seconde réforme de la fiscalité des entreprises a introduit des allègements fiscaux pour la vente d'une société par un privé à une société. Ces dispositions ont récemment encore été allégées, et de nouveaux allègements fiscaux pour la transmission d'entreprises entreront en vigueur au début de l'année 2011.

Le bénéfice de liquidation, par exemple, n'est plus soumis à l'impôt fédéral direct qu'à 20 % du taux habituel, comme c'est le cas pour le retrait des capitaux de prévoyance. Les cantons prévoient d'adapter leur fiscalité dans le même sens. Les indépendants pourront également transférer des immeubles de leur société à leur fortune privée ou les louer sans être soumis à un impôt. L'impôt sur le transfert de propriété de la société à la personne physique est repoussé et n'est dû qu'au moment d'une vente ultérieure à un tiers. Les questions essentielles :

• Comment transmettre mon entreprise ?
• Comment diminuer les impôts?
• Percevoir mon 2e pilier sous forme de rente ou de capital ?
• Comment assurer mes revenus à la retraite ?
• Comment gérer mon patrimoine ?

Si l'entreprise est transférée à des héritiers légaux, comme le conjoint ou un enfant, l'imposition n'intervient plus l'année suivante, mais seulement au moment de la vente à un tiers. Démarrer le processus de succession plusieurs années à l'avance, c'est une nécessité pour trouver le successeur adéquat et pour optimiser les conséquences fiscales du transfert de propriété, mais aussi pour garantir son revenu et l'organisation de sa fortune durant la retraite. Et si le successeur est un parent proche, des questions de droit des successions se posent, qu'il vaut mieux régler au plus tôt en trouvant un accord avec tous les héritiers légaux. La satisfaction des autres héritiers est particulièrement délicate lorsque l'entreprise est quasiment le seul élément de fortune. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Transmission-d-entreprise_m95737.html?id_message=474100 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-447938 Mon, 24 May 2010 10:31:10 +0200 fr Raphaël Dougoud
Un conjoint peut, par testament, léguer une part de ses biens à une personne qui ne fait pas partie des héritiers légaux, comme un amant ou une maîtresse (considéré comme un héritier 'affectif'). Les héritiers en question peuvent toutefois contester le testament devant la justice s'il porte atteinte à leur réserve légale, c'est-à-dire à la part «intouchable» de leur héritage. Ainsi, un homme marié avec enfants ne peut léguer à sa maîtresse que les trois huitièmes de sa fortune, après la liquidation du régime matrimonial. Cette «quotité disponible» atteint la moitié de la fortune si le défunt était marié, mais sans enfants.

Voir également
Travailler dur ... mais qui va hériter de mes efforts et combien?! ]]> http://www.futuris.ch/forum/Leguer-sa-fortune-a-sa-maitresse-_m90276.html?id_message=447938 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-447927 Mon, 24 May 2010 10:13:37 +0200 fr Raphaël Dougoud
Hors mariage, la situation est claire: chacun est responsable de ses dettes et un partenaire ne peut pas être poursuivi par les créanciers de l'autre. A moins, bien entendu, de s'être préalablement porté garant du paiement de la dette.

Dans le cadre du mariage, les choses se compliquent: les époux répondent de leurs dettes sur leurs propres biens, mais ils sont solidaires dès qu'il s'agit d'une dette contractée par l'autre pour les besoins courants du ménage. La notion de «besoins courants» dépend du niveau de vie du couple. Elle recouvre dans tous les cas les dépenses de nourriture, de logement, de vêtements usuels et d'assurance maladie de base, mais pas forcément l'envie d'un vêtement de marque ou d'un voyage.
]]> http://www.futuris.ch/forum/Reglement-des-dettes-dans-le-couple_m90272.html?id_message=447927 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-437418 Wed, 21 Apr 2010 11:03:15 +0200 fr Raphaël Dougoud
Le décès rend caduque la procuration accordée sur les comptes. Le compte joint facilite la vie du survivant.

Le temps où l'homme gérait seul les relations du couple avec la banque devrait être révolu. Pourtant, de nombreux couples ont conservé cette habitude. Madame n'a souvent pas accès au compte ou au mieux a une procuration. Ce qui ne va pas sans générer des problèmes, notamment d'accès aux liquidités le jour où monsieur décède. Les factures doivent être payées et le décès rend très souvent la procuration caduque. Certaines rares enseignes bancaires prévoient encore une clause stipulant que la procuration reste valable après le décès du titulaire.

Patienter jusqu'au certificat d'héritier

Cela ne signifie pas pour autant que l'accès aux comptes puisse se faire, le moment venu, sans problème et sans certificat d'héritier. Les héritiers utilisent parfois la procuration pour prélever de l'argent dans la masse successorale au moment du décès. La banque qui accède à une telle demande s'expose à devoir dédommager l'hoirie en versant des dommages et des intérêts. C'est notamment le cas lorsque la banque apprend le décès d'un client et constate que la procuration a permis de vider le compte d'une partie de son contenu. La banque est donc en droit d'exiger un certificat d'héritier ou une procuration générale signée par l'ensemble des héritiers. Ce qu'elle fait d'ailleurs de plus en plus souvent. Attention ! Les autorités prennent parfois des semaines voire plusieurs mois pour délivrer un certificat d'héritier. Les héritiers peuvent aussi s'opposer à la procuration que le défunt aurait accordée sur ses comptes. Chaque membre de l'hoirie a en effet le droit, en tout temps et à titre individuel, de la révoquer sans l'accord des co-héritiers. D'où l'importance du compte joint pour le survivant. Il est ainsi assuré le moment venu d'accéder, rapidement et sans bureaucratie, aux liquidités nécessaires à financer les frais liés au décès, le loyer, les impôts ou toute autre dépense courante qui doit être réglée sans tarder. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Utilite-du-compte-joint_m88344.html?id_message=437418 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-437406 Wed, 21 Apr 2010 10:35:45 +0200 fr Raphaël Dougoud
En effet, vous avez raison de vous préoccuper de votre testament car il n'est pas inutile de contrôler régulièrement si les décisions et les affectations prévues restent d'actualité.

Le testateur qui rédige ses dernières volontés s'appuie en règle générale sur sa situation personnelle et financière. Mais les conditions peuvent se modifier au fil des jours. Une décision prise à un moment donné peut ne plus se justifier ou ne plus correspondre aux désirs ou aux besoins du testataire pour des raisons qui lui sont propres. C'est pourquoi un testament doit être relu au moins chaque cinq ans. Si besoin est, il peut être tout ou en partie annulé. En cas de changement significatif, la rédaction d'une nouvelle version est toutefois préférable. Mais n'oubliez pas d'y mentionner la révocation de l'ancien document. Encore mieux : détruisez-le carrément. Ce qui évitera tout problème ultétieur. La nouvelle version doit obéir aux mêmes règles que précédemment. Elle doit être rédigée à la main, être datée et signée.

Reste que de petites modifications peuvent intervenir directement dans le document ou figurer sur une feuille que l'on prendta soin d'agrafer. Mais la réécriture demande à ce que le testateur sache exactement quelles parties anciennes il désire conserver et quelles parties doivent être reformulées. Tout avenant et changement doivent adopter la même forme écrite que s'il s'agissait d'un nouveau document. Il est risqué sous l'angle juridique de biffer ou d'ajouter des éléments sans les dater et les signer.

Il faut également gatder à l'esprit les points suivants :

a. vérifiez que le conjoint survivant est toujours bien à l'abri du besoin et de l'imprévu financier et que votre patrimoine lui parviendra conformément à vos désirs.
b. planifiez la répartition de votre patrimoine le plus tôt possible, pour éviter d'éventuels problèmes le moment venu.
c. vous vérifierez qui héritera directement de votre fortune, mais aussi la part qui doit revenir aux héritiers grevés. Et garder à l'esprit que vous devez respecter les réserves de vos héritiers légaux.
d. confiez votre testament pour vérification sur le fond et la forme à un spécialiste qui éliminera, à cette occasion, tout éventuel vice de forme qui conduirait à son invalidation. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Reflexions-sur-le-testament_m88339.html?id_message=437406 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-431925 Thu, 01 Apr 2010 06:50:30 +0200 fr Raphaël Dougoud
Un bon exécuteur testamentaire se soucie de liquider le partage avec rapidité et sans engager de frais inutiles. Se tromper dans le choix de la personne ou de l'institution peut coûter cher à l'hoirie.

En règle générale, le défunt ne laisse pas que des liquidités. L'héritage comprend aussi souvent des titres, un bien immobilier, et parfois même une entreprise, ce qui complique encore plus le partage.

Les membres de l'hoirie doivent se rallier à sa proposition

L'exécuteur testamentaire facilite le déroulement de la procédure pour les héritiers ; à lui de déterminer le montant global de la succession et de préparer une proposition de partage basée sur les instructions du défunt. Il se charge aussi de recouvrir les créances, de régler des factures, de gérer diverses assurances ainsi que d'attribuer des legs. En cas de conflit entre héritiers, il cherche activement des solutions voire des compromis acceptables par tous pour éviter un jugement coûteux au tribunal. Il importe de choisir un exécuteur testamentaire avec le plus grand soin, compte tenu de l'étendue de ses pouvoirs. Il a par exemple le droit de procéder à la vente d'un bien immobilier sans l'accord des héritiers, et d'utiliser le produit de la vente pour payer des dettes.

Il arrive qu'un exécuteur testamentaire ne remplisse pas sa mission dans les règles de l'art, parce qu'il n'y met pas le soin nécessaire ou par absence de savoir-faire. Le partage successoral peut traîner des années, sans que l'on progresse vers une ébauche de règlement. Si l'exécuteur testamentaire néglige l'administration de la fortune, les héritiers peuvent perdre des sommes importantes. Dans ce cas et même s'ils sont d'accord, ils ne peuvent révoquer leur exécuteur testamentaire. La seule possibilité à leur disposition est de porter plainte auprès de l'autorité de surveillance. Mais le mandat ne sera retiré que pour motif grave. L'autorité se limite en général à émettre une recommandation non contraignante ou un avertissement, voire à le sanctionner par une amende.

Qui?

En principe, toute personne physique ou morale est en droit d'assumer un mandat d'exécuteur testamentaire. Ce dernier devrait avoir des connaissances en matière d'investissements, d'impôts, de biens immobiliers, d'assurances et de droit des successions. Il ne suffit pas d'être compétent en matière financière. Il doit aussi être bien accepté par les héritiers, tout en conservant son indépendance. La désignation d'une personne physique comme exécuteur testamentaire peut s'avérer problématique. Certains testateurs choisissent de désigner l'un de leurs héritiers, un parent proche ou un ami comme exécuteur testamentaire. Si cette personne décède avant le testateur ou pendant le partage, les héritiers seront livrés à eux-mêmes.

Les héritiers ont toujours un intérêt personnel. Par ailleurs, le lien de proximité entre un parent proche ou un ami et les membres de la famille peut causer des difficultés en raison de la subjectivité qu'il implique. En général, ces personnes n'ont pas non plus les compétences professionnelles nécessaires, en particulier lorsque la situation présente un certain degré de complexité.

Un membre de la famille peut manquer d'objectivité

Il est donc préférable de désigner une institution qui dispose des compétences adéquates et connaît aussi la situation financière du testateur. Cette solution garantit l'objectivité et la possibilité d'élaborer des propositions susceptibles d'être approuvées par toutes les parties. Ce service vaut bien son prix. Un exécuteur testamentaire demande pour sa prestation entre 1 et 3 % de la fortune brute de la succession. Un immeuble évalué à un million et grevé d'une hypothèque de 500.000 francs est compté pour un million à la facturation. La jurisprudence du Tribunal fédéral relève en effet qu'une rémunération calculée en pourcent de la masse successorale n'est pas une solution toujours défendable. Par conséquent, il estime que le calcul des honoraires basés sur le seul temps consacré à régler la succession et facturés au tarif de la profession serait plus correct. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Comment-choisir-un-executeur-testamentaire_m87190.html?id_message=431925 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-421684 Sun, 28 Feb 2010 17:11:08 +0100 fr Raphaël Dougoud
Vous êtes donc l'usufruitier et vos enfants sont les nu-propriétaires. Alors, non, vous n'avez pas à payer cette réfection, à moins qu'un accord passé avec les propriétaires vous y oblige. En effet l'usufruitier assure l'entretien ordinaire de la maison, dont il a - rappelons-le - la jouissance exclusive. Par entretien ordinaire, on entend les travaux nécessaires pour la conservation de l'immeuble: remplacer une vitre cassée ou quelques tuiles brisées, changer un robinet et déboucher les conduites, entretenir les allées et les haies. Le propriétaire, de son côté, assume les frais des réparations plus importantes, comme la réfection de la façade ou le remplacement d'une chaudière. S'il néglige de le faire, l'usufruitier peut procéder lui-même aux travaux, à la charge du propriétaire. Lequel n'a toutefois pas à financer une amélioration de l'immeuble, comme la construction d'une véranda.

Côté finances, c'est le propriétaire qui assure l'amortissement de la dette hypothécaire, tandis que l'usufruitier paie les intérêts de cette même dette. Sur le plan fiscal, l'usufruitier paie l'impôt sur la fortune et sur le revenu (par le biais de la valeur locative), tout en déduisant de son revenu les intérêts hypothécaires et les charges d'entretien ordinaire. De plus, il s'acquitte de la taxe d'épuration des eaux et de l'assurance incendie.
]]> http://www.futuris.ch/forum/Obligations-de-l-usufruitier_m85145.html?id_message=421684 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-416230 Wed, 10 Feb 2010 13:25:26 +0100 fr Raphaël Dougoud
Comment se protéger?

Les acomptes doivent toujours être liés à l'avancement concret des travaux, soit 10% après l'excavation, 30% à l'achèvement du gros oeuvre, 30% lors des aménagements, etc. A la signature du contrat, le propriétaire doit exiger que l'entreprise générale lui remette une déclaration de sa banque attestant que le financement global est assuré et que les acomptes servent au seul financement du bien concerné. Si l'entreprise générale ne peut ou ne veut la fournir, mieux vaut réfléchir à deux fois avant de s'engager dans un tel achat avec cette entreprise. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Acomptes-en-cours-de-construction_m84053.html?id_message=416230 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-416133 Wed, 10 Feb 2010 06:31:51 +0100 fr Raphaël Dougoud
Effectivement, il est possible que, dans le cadre de votre prêt immobilier, vous soyez confronté-e au paiement d'intérêts intercalaires. Il s'agit d'intérêts à payer entre le moment où la banque débloque les fonds prêtés et celui où vous commencez à rembourser. Ils interviennent lorsque seule une partie du crédit est débloquée. Par exemple, si votre prêt concerne la construction d'un bâtiment, l'argent est débloqué par la banque au fur et à mesure des travaux. Vous avez alors des intérêts à payer sur les sommes débloquées. Ce sont les intérêts intercalaires. Attention, ces intérêts ne figurent pas dans le tableau d'amortissement qui vous est remis au moment de la souscription du prêt. Ils s'ajoutent donc au coût total du crédit.

Cependant, il est tout à fait possible de négocier ces frais avec votre conseiller bancaire. Si vous avez du mal à assumer financièrement le paiement de ces intérêts, un différé du montant dû peut vous être accordé. Dans cet exemple, vous ne faites aucun versement jusqu'à la mise en place finale du prêt, les intérêts intercalaires sont calculés, leur montant est additionné au montant du crédit et intégré aux futures annuités. Autre solution alternative : diviser votre prêt en plusieurs crédits. Chaque emprunt va correspondre à un déblocage d'argent. Ainsi, chaque prêt est versé en une seule fois et vous n'avez pas à payer d'intérêts intercalaires. Dans ce cas, veillez tout de même à ce que votre banque ne profite pas de la situation pour gonfler le taux des crédits. L'idéal étant d'avoir au moins le même taux pour tous les crédits ou des offres inférieures au fur à mesure du temps. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Interets-intercalaires_m84031.html?id_message=416133 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-405004 Sun, 03 Jan 2010 07:48:22 +0100 fr Raphaël Dougoud
En matière de réglementation d'urbanisme, il y a des usages, des constructions et des lots qu'on dit conformes, car ils respectent la réglementation en vigueur. Par contre, d'autres sont dérogatoires, mais protégés par certains droits appelés droits acquis.

Le droit acquis permet de maintenir une situation de fait. C'est un droit reconnu à un usage, à une construction ou à un lot qui existait avant l'entrée en vigueur d'un nouveau règlement qui interdit ou régit différemment ce type d'usage, de construction ou de lotissement. Le droit acquis est donc un droit attribué sous l'empire de l'antériorité. Cependant, pour qu'il y ait droit acquis, la situation devait être conforme sous l'ancien règlement.

L'existence d'un droit acquis sur un bâtiment ou un usage dérogatoires permet donc à son propriétaire de continuer à jouir de sa propriété et l'autorise à l'entretenir et à y faire les réparations nécessaires.

Ce qui confère un droit acquis

construction en cours et droit acquis : une construction déjà commencée après l'obtention d'un permis, mais pas nécessairement complétée, possède un droit acquis en vertu de ce permis.
permis de construction et droit acquis : un permis de construction obtenu avant une interdiction, mais dont la construction n'a pas débuté, confère un droit acquis. Cependant, les conditions du permis doivent être respectées incluant, s'il y a lieu, le délai fixé pour entreprendre cette construction.
permis de lotissement et droit acquis : un permis de lotissement obtenu avant une interdiction confère un droit acquis.
usage dérogatoire et droit acquis : un usage dérogatoire exercé sur un terrain ou à l'intérieur d'un bâtiment possède un droit acquis, mais celui-ci se limite à la superficie utilisée et non à l'ensemble du terrain ou à l'ensemble de la superficie du bâtiment. Dans ce cas aussi, un permis ou un certificat obtenu avant une interdiction confère un droit acquis.

Permis ou certificats illégaux

Un permis ou un certificat accordé illégalement ne crée aucun droit acquis, même s'il y a eu tolérance des autorités municipales concernant une construction, une utilisation du sol ou d'un immeuble, un lotissement.

Règlementation des droits acquis, par une Municipalité

Bien qu'elle n'y soit pas contrainte, une municipalité peut trouver utile d'adopter des règles particulières afin de régir les situations protégées par droits acquis. Ces règles peuvent :

en interdire l'extension ou la modification;
en exiger la cessation;
empêcher son remplacement par un autre usage dérogatoire;
ordonner la reconstruction ou la démolition d'un bâtiment dangereux;
prévoir des conditions particulières dans certaines zones ;
établir des conditions relatives à la modification ou à l'agrandissement. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Un-droit-acquis-en-matiere-de-construction_m81909.html?id_message=405004 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-393804 Mon, 30 Nov 2009 10:35:27 +0100 fr Raphaël Dougoud
Avantage du compte joint par rapport à un compte individuel
Le principal avantage est que, au décès de l'un des deux cotitulaires, le compte joint n'est en principe pas bloqué durant la procédure de succession. Le cotitulaire survivant peut donc utiliser le compte sans limitation et même le clôturer. Il n'oubliera pas, toutefois, qu'une partie de cet argent appartient au défunt, donc à ses héritiers, qui pourraient dès lors lui demander de le rembourser s'il l'a d'ores et déjà dépensé. Le compte individuel, en revanche, sera bloqué, même s'il est possible pour le détenteur d'une procuration d'utiliser une partie de l'argent disponible, notamment pour payer les factures du défunt.

Inconvénient d'un compte joint
Si l'un des deux cotitulaires a des dettes et fait l'objet d'une poursuite, le compte joint sera bloqué, comme le serait un compte individuel. La personne non concernée par les soucis d'argent devra alors prouver qu'une partie de la somme bloquée lui appartient. Pour cela, elle présentera les relevés du compte à l'Office des poursuites, qui tranchera. Si elle n'obtient pas gain de cause, elle saisira la justice.

En cas de découvert
La banque considère les cotitulaires comme coresponsables. Elle pourra donc demander à l'un ou à l'autre de régler la totalité du découvert.

Pour un couple, un compte joint est-il plus adapté que deux comptes individuels?
Hormis l'avantage décrit plus haut, le choix de l'un ou de l'autre dépend surtout de la façon dont les époux envisagent la gestion de leurs biens. Avec un compte joint, la notion de partage est bien plus évidente qu'avec deux comptes individuels.

Que veut dire la mention «à l'exclusion des héritiers» pouvant figurer après les noms des cotitulaires?
Les banques peuvent l'inscrire à l'ouverture d'un compte joint. Elle est parfois obligatoire, mais aussi, à l'inverse, inexistante... C'est une manière pour les établissements d'éviter que, en cas de décès d'un cotitulaire, les héritiers ne s'immiscent dans la gestion du compte, même s'ils sont en droit de connaître l'état de celui-ci au jour du décès. Contrairement à ce qu'elle laisse entendre, cette mention ne peut toutefois pas empêcher les héritiers de toucher leur part. Le cotitulaire survivant faisant valoir cette mention pour conserver la totalité des fonds déposés sur le compte aurait peu de chances d'obtenir gain de cause devant un tribunal, car cela priverait les héritiers de la part dite «réservataire» qui leur est due.

En cas de divorce, la banque procède-t-elle elle-même à la répartition de l'avoir?
Non. Il appartient aux seuls cotitulaires de régler le partage. S'ils sont mariés sous le régime de la participation aux acquêts (chaque conjoint dispose des biens propres acquis avant le mariage comme il l'entend, alors que tout ce qui est acquis durant le mariage est commun), comme c'est le plus souvent le cas, ils diviseront en deux l'avoir du compte, qu'on suppose avoir été ouvert après le mariage.

Quelles sont les conditions applicables à un coffre loué conjointement?
Ce sont les mêmes que pour un compte joint: au décès de l'un des cotitulaires, la banque laisse le coffre à la libre disposition du cotitulaire survivant. Celui-ci a donc un accès illimité au contenu du safe, même si une partie de son contenu revient de droit aux héritiers. Par ailleurs, en cas de divorce ou de séparation, les ex-conjoints partageront l'avoir du coffre, en principe en deux.

Les héritiers peuvent-ils faire bloquer un coffre ou un compte joint au décès d'un cotitulaire?
Oui. Parfois en s'adressant directement à l'établissement, d'autrefois en passant par le juge. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Et-si-nous-ouvrions-un-compte-bancaire-joint_m79821.html?id_message=393804 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-393763 Mon, 30 Nov 2009 08:26:53 +0100 fr Raphaël Dougoud
Types de cautions

Simple : le créancier ne peut exiger de la caution le remboursement que s'il n'a pu l'obtenir du cautionné, c'est-à-dire lorsque ce cautionné est en faillite, qu'il est aux poursuites ou s'il a pris la fuite à l'étranger, par exemple.

Solidaire : le créancier peut exiger de la caution le remboursement dès que le cautionné est en retard sur ses paiements et dès qu'il a n'a pas réagi au premier rappel, notamment.

Les formes. CO art. 492 à 512

Une personne physique qui souhaiterait cautionner l'emprunt d'un proche doit rédiger un contrat de cautionnement et toujours indiquer le montant maximal qu'elle s'engage à garantir. S'il s'agit de frs 2'000.-- ou moins, la caution doit écrire à la main le montant et, si oui ou non, elle s'engage en qualité de caution solidaire. Au-delà de frs 2'000.--, l'acte de cautionnement doit être dressé par un notaire (le prix dépend souvent du montant cautionné, mais compter entre frs 1'000.-- et frs 2'000.--). Si la caution est mariée, son conjoint doit expressément y consentir par écrit. Il est conseillé d'ajouter: a. une échéance au contrat de caution. b. une description de la créance: qui doit quoi à qui, pourquoi et jusqu'à quand; c. une exclusion de la responsabilité pour les frais liés aux actions en justice menées par le créancier, notamment.

Attention!

Par le cautionnement, la caution s'engage envers le créancier à garantir le paiement de la dette contractée par le cautionné. Veillez donc à :

• bien réfléchir avant de signer un contrat de cautionnement solidaire.

• connaître parfaitement la transaction et les raisons de la demande de cautionnement par le cautionné.

• être au clair concernant la solvabilité et l'expérience du cautionné dans l'activité que sous-tend le contrat de cautionnement.

• exiger d'être régulièrement informé-e de l'évolution des affaires du cautionné.

• s'informer des autres garanties apportées et demander, par exemple, que le créancier se rembourse d'abord en ayant recours aux autres garanties, par exemple les biens du cautionné.

De plus, si la responsabilité de la caution ne peut dépasser le montant prévu sur le contrat, celui-ci est souvent fixé au-delà : le créancier peut aussi réclamer à la caution le paiement des intérêts de retard et des frais de poursuite, voire des actions en justice intentées contre le débiteur.

Enfin, si vous ne devez passer à la caisse qu'à l'échéance du prêt et, si besoin, mettre en poursuite le cautionné, la caution ne peut pas casser le contrat en cours de route : un cautionnement ne prend fin que lorsque la dette n'existe plus : à l'échéance du contrat si elle existe, après vingt ans à défaut, ou alors au décès de la caution.

Exemple de contrat de cautionnement

Le soussigné (nom, prénom, adresse), garantit par la présente, à titre de caution simple jusqu’à concurrence du montant de Z frs (l’indication de la somme doit être écrite à la main) que Monsieur X (nom, prénom, adresse), en sa qualité de débiteur, exécutera convenablement les obligations qu’il a assumées envers Monsieur Y (nom, prénom, adresse) par le contrat de prêt du… (date), concernant ….

Cette garantie est valable jusqu’au… (date de l’échéance de l’engagement).

Lieu, date, signature

...........................................................................................................................................................................
La soussignée, Madame Z (nom, prénom), épouse de la caution, déclare par la présente qu’elle consent au cautionnement donné ci-dessus par son conjoint.

Lieu, date, signature
]]> http://www.futuris.ch/forum/Et-si-j-avais-besoin-d-une-caution_m79788.html?id_message=393763 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-393597 Sun, 29 Nov 2009 12:30:50 +0100 fr Raphaël Dougoud
Tant que la date prévue pour l'achèvement des travaux n'est pas dépassée, vous ne disposez d'aucun moyen d'action. En revanche, à partir de cette date, vous pourrez expédier à l'entrepreneur une lettre recommandée par laquelle vous exigez la fin des travaux dans un délai raisonnable, en fonction des travaux restant à effectuer. Rappelez-lui aussi que s'il ne s'exécute pas, il s'exposera à des pénalités de retard.

Si le chantier n'est toujours pas terminé à l'issue de ce délai, vous avez la possibilité de saisir la justice.

Rappelons qu'avant de solliciter une entreprise pour la construction de sa maison, il est important de sélectionner avec soin les entreprises pour éviter des retards voire même la faillite de l'entrepreneur. Pensez ainsi à vous informer sursa santé financière. N'hésitez pas à lui demander des justificatifs de sa qualification professionnelle, de son ancienneté voire même des renseignements sur les derniers chantiers qu'il a exécutés. Vous pourrez alors prendre contact avec les personnes ayant déjà bénéficié de ses services et les interroger sur leur degré de satisfaction. ]]> http://www.futuris.ch/forum/Que-faire-en-cas-de-retard-dans-les-travaux-de-ma-maison_m79719.html?id_message=393597 tag:www.futuris.ch,2012:rss_forum-354464 Thu, 23 Jul 2009 08:12:02 +0200 fr Dino Rakotoarijaonina
Bien le bonjour,

Après ces moments partagés en ta compagnie, je tiens à te remercier du fond du coeur du transfert de savoir, dans une ambiance studieuse mais COOL, intéressante et surtout passionnante.

Pas grand chose à dire à part un GRAND MERCI, pour tout, pour ta générosité et pour tes enseignements.

Au plaisir de te rencontrer prochainement et je te souhaite de passer un bel été.

Amicalement.

Dino ]]> http://www.futuris.ch/forum/G3-Seminaire-pour-chefs-d-entreprise-en-restauration_m72862.html?id_message=354464